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文刀刘:对房价的一些想法
来源:中国法治 作者:文刀刘  日期:2018/10/8 字体: [大][中][小]

    写此文章只为结合自己有限的认知,尝试着判断一下未来房价的走势。我的判断可能完全是错误,并且也不奢求能够准确,但不论准确与否都是独立的思考。

    房价的走势

    一、郁亮的判断

    今年,郁亮在万科的战略会议上做出了房地产将走向低盈利时代的判断。其实在2014年,郁亮也说过类似的话,原话大概是房地产市场将从黄金时代走入白银时代。随后的几年,拿媒体的话说,确实走出了黄金时代,但是走入的不是白银或者白金而是钻石时代,笔者所在的三线城市和其他三四线城市一样,从2015年开始到2018年初,完成了翻一翻壮举。

    郁亮当时做出判断的根据是,全国的房屋套数和房屋存量的比例到达了1.2比1,由此判断刚需已经得到了较好的满足。按照市场竞争的规律,在户数不增加而套数增加的情况下,市场就是买方市场,卖房只有通过降低价格来增加销量。不仅如此,房地产企业都负债都普遍高于大多数其他行业的企业,一般60%—80%都是普遍的现象,如果没有良好的销量来维持资金的回流,高额的利息随时可能让企业窒息,而现代企业死亡的形式之一就是—不是企业不好,只是资金链断了。

    二、万科的失误

    因为郁亮判断失误,万科没疯狂的在三四线城市拿地,也就是注定了让出房地产企业头把交椅的结果。其实,万科当时的判断并没有问题的,因为就算供地面积不断压缩,新房交付不断减少,房屋存有量都是在不断增加的,与之相对中国的老龄化问题只会在新的一年比过去一年严重,而比老龄化问题更为严重的社会问题少子化问题同样在很长一段时期内难以扭转,所以当时郁亮的判断算是正确的,如果不算上大规模的棚改、房地产去库存、宽松的货币政策的话。

    三、棚改的逆转

    棚改本身是好事,火灾、城市环境、犯罪这些问题都容易和棚户区结合在一起,所以拆掉棚户区盖上安置房本身是好事情,但是当棚户区改造和房地产去库存联系在一起就出现了一个新的政策——货币化安置,货币化安置又出现在了一个宽松货币政策的美好时代。棚改和货币化安置把棚户区的居民赶进了房地产市场,增加了购房需求,并让需求在短期的全国范围内陡增,为本来可能降温的房地产市场带来了滚烫的热水。而宽松的货币政策不仅让棚户区的居民手握重金,也让非棚户区居民面对房价再次上涨的恐惧时更容易获得银行的贷款,当然还有炒房者更容易获得现金的投机机会。在这样的多重因数的推动下,房价疯狂上涨的模式全面开启。

    四、以后的走势

    一、政策导向

    在最高层在最高级别的会议上喊出遏制房价上涨以后,货币政策收紧,棚改政策大幅调整甚至在部分地区暂停,当然你可以说货币政策收紧不仅仅是因为房价,但是收紧的事实绝对会影响房价。遏制房价已经成为了鲜明态度。

     二、现实需要

    在笔者所在的城市,如果前年年初买一套100平米的房子大概50万,户型和低端均属上上乘,如果去年底或者限现在卖出至少100万,轻松获利100万,我想不出如果前年用50万投资其他任何一种行业可以获得同样的收入,这样客观的回报只会摧毁实业,我所在的城市有两大上市公司,两个都是制造业起家,一个是家电知名品牌,一个是军工企业,目前他们都有自己的地产公司,估计近几年的最主要的盈利并不是他们的主业,而是房地产。很多人说房地产行业涉及很多行业,光是装修就是地板、地砖、水泥、砂石,如果房地产不景气,很多行业都不会好过,对经济影响太大,这当然是客观事实。但是如果所有企业都是去搞房地产,所有的人都把财富和精力用来投机或者投资房地产,那么国家还有什么未来。

    三、买方市场

    短期内也许房价还会有一定的上升空间,但是长期来看,老龄化和少子化这两个短期没办法解决的问题都将把房地产市场的买方数量不断压缩,当到达某个点位以后,市场规律一定会把房价按在地上摩擦。当然,这是整体上而言的,如果我们的社会组织形态没有因为科技的发展有大的颠覆,那么大多数人还是会向大城市流动,所以一线城市的房价依然较为稳健,三四线城市的房子则会出现较大的分化,如果房子占用公共服务便利、风景优美、商机丰富等优势,那么依然具有稀缺的属性,会随着时间呈现更好的价值,如果本来还是三四线城市,还处于没有良好的配套设施的郊区,那么走势将相对难看。

    四、马太效应

    如果说以前的农村的主要问题是留守儿童和空巢老人,那么现在的主要问题就是空巢老人,当然留守儿童也有,但是农村中的小孩已经少了很多。年轻人在城市里拥有较好的就业机会,打工挣得钱怎么都比在家里种地多,而且没有靠天吃饭的风险,并且农村的生活也没有城市的灯红酒绿。当农村人口向城市聚集,小城市的人向大城市聚集到一定程度以后,马太效应会更加的明显,当现在在农村种地的老人去世以后,空心村会大面积出现,这不是危言耸听,这个问题在日本是很普遍,并且在我国的部分地区已经显现。村落空心化以后的问题是小城镇的空心化,为什么一线城市的房价本来就那么高了上涨的时候还可以开启疯狂模式,而小城镇的上涨却只是因为成本原因甚至有些老房子已经开始贱卖,终究是人口问题,当一个地区的人口总数是减少的趋势,那么房价迟早会降下来的,早晚而已。(绵阳市涪城区)

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